Búsqueda de vivienda en Israel

Los nuevos inmigrantes y en general aquellos que desean comprar o alquilar una propiedad en Israel, encontrarán en esta entrada información general acerca de las leyes, derechos, impuestos y recomendaciones pertinentes al campo de los bienes raíces así como algunos términos del tema que son convenientes conocer en la lengua hebrea y serán útiles en la búsqueda de vivienda en Israel.

Tomando decisiones

Son muchos los factores que entran en juego a la hora de buscar y escoger una casa, departamento o piso para vivir. Estas son algunas consideraciones importantes para comenzar:

• La distancia entre el inmueble y el lugar de trabajo es un criterio clave en la adquisición de vivienda propia o alquilada. Para aquellos que cambian constantemente de sitio de trabajo el criterio a seguir es la cantidad de oferta de empleo que se encuentra en la zona. Desde este punto de vista el centro de Israel tiene muchos puntos a su favor, sin embargo muchos israelíes, generalmente aquellos que tienen automóvil o cuyos salarios les permiten tomar el tren a diario, prefieren vivir en ciudades o asentamientos retirados del centro. Sin embargo el flujo vehicular entre ciudades en Israel no es muy rápido, por lo tanto el viaje entre el trabajo y el hogar puede tomar más tiempo de lo debido, hecho que podría disminuir la calidad de vida.
  Aunque con mayores ofertas de trabajo, en el centro del país los alquileres y precios de vivienda nueva o usada son considerablemente más altos que en el resto de Israel.Las familias israelíes cuyas cabezas de hogar no son Olim Jadashim y se encuentran entre los 30 y 60 años, prefieren vivir en pequeños asentamientos o villas mientras que los adultos mayores o ancianos buscan ciudades con mayor facilidad de acceso a los servicios de salud y bienestar. Para los Olim Jadashim estos asentamientos pueden llegar a ser demasiado costosos y poco recomendables para su adaptación a la vida israelí.En la escogencia del lugar donde se desea comprar una propiedad para vivir en ella por un tiempo prolongado, se debe considerar la tendencia socioeconómica de la ciudad, zona o barrio de interés, es decir se debe procurar buscar información sobre cómo han evolucionado la cultura, costumbres, servicios y la convivencia ciudadana.Otros factores a considerar son la distancia entre la vivienda y los colegios, jardines de niños y la accesibilidad al transporte y a las estaciones de bus.

• La localidad debe escogerse, dentro de lo posible, de acuerdo con la personalidad o carácter del grupo familiar. Existen localidades en Israel que aunque pequeñas están muy bien establecidas y cuentan con todos los servicios sociales de educación, salud y entretenimiento. Entre más pequeña es la localidad generalmente existe una mayor actividad social entre los habitantes que pueden ser solo unos cientos de familias.
  Los niveles de contaminación, ruido o densidad de población son consideraciones importantes ya que también determinan en gran medida la calidad de vida.
• Otro aspecto considerable para tener en cuenta en la búsqueda de vivienda en Israel son los futuros vecinos. Por ejemplo, para una familia religiosa es de gran importancia el contacto con otras familias que compartan las mismas creencias y que tengan el mismo trasfondo sociocultural. Se debe considerar si es conveniente rodearse de personas con costumbres similares a las propias, como por ejemplo analizar que tan cerca se desea estar de las comunidades de habla hispana en Israel. En el norte del país es mucho menos probable encontrar una comunidad latina grande, hecho que para algunos puede representar una desventaja pero para otros es una oportunidad mayor para relacionarse con la cultura y sociedad israelíes.

Comprar vivienda en Israel: Recomendaciones y datos importantes

Según leyes establecidas en Israel desde 1969 para la compra de bienes raíces, el compromiso de la transacción comercial debe ser realizado por escrito. Este documento es generalmente conocido en Israel como «Zijron Devarim» (זכרון דברים) y es equivalente a la promesa o contrato de compraventa en los países de habla hispana. Este documento o uno equivalente siempre debe estar presente en la transacción de una vivienda usada.

El abogado Eyal Gur, conocedor del tema de bienes raíces, recomienda no firmar a la ligera ninguna promesa de compraventa o documento equivalente sin antes hacer un acuerdo escrito o borrador sobre el cual se puedan hacer modificaciones negociadas con la asesoría de un abogado experto en bienes raíces. Para las dos partes vendedor y comprador, firmar un contrato de compraventa tiene los mismos efectos legales de un contrato regular y por la forma resumida de este, puede llegar a ser un documento limitante en las negociaciones o simplemente puede afectar los derechos de una de las partes. Por ejemplo, el comprador podría enterarse tardíamente que el inmueble esta embargado, es un bien decomisado por las autoridades israelíes o casos insólitos donde existen de por medio órdenes de demolición.

En estos o en otros casos donde sea necesario anular la promesa de compraventa, esto puede implicar llegar a los tribunales y el pago de dineros extras por incumplimiento a una de las partes. Incluso, a pesar de la anulación de la transacción antes pactada, se debe pagar el dinero correspondiente a los servicios profesionales del agente inmobiliario. Además, ante las autoridades pertinentes, desde el momento en que se firma el contrato de compraventa, comienzan a correr los plazos para la entrega de documentos y formularios.

El abogado especialista Eyal Gur recomienda no apresurarse a firmar la promesa de compraventa sin antes aclarar todos los puntos y hacer todos los acuerdos necesarios, siempre con la ayuda de un buen asesor en el tema.

* Para evitar sorpresas desagradables, es recomendable recorrer la zona donde se encuentra el inmueble y así enterarse a tiempo si en las zonas cercanas hay fábricas, vías concurridas y ruidosas, antenas de telefonía móvil, etc; También es aconsejable que dentro de las posibilidades se investigue qué proyectos de construcción tiene la zona en la cual se planea comprar. La ignorancia es madre de múltiples errores y el comprador podría llevarse la desagradable sorpresa al enterarse que junto al edificio donde vivirá se construirá un puente vehicular, un restaurante e incluso un relleno sanitario.

* En cuanto al contrato de adquisición de un inmueble usado debe haber en este una anotación de advertencia que en hebreo se denomina «Earat Azaara» ( הערת אזהרה) la cual es un mecanismo que impide al vendedor realizar cualquier transacción comercial con el inmueble mientras este aún sigue en su poder y el comprador aún se encuentra pagando la propiedad.

* Si el inmueble está hipotecado, después del primer pago que se hace al vendedor, se continúa cancelando directamente al banco al que pertenece la hipoteca. En el caso en que el vendedor reciba parte del dinero y cancele con este toda la hipoteca, se debe esperar hasta obtener el documento con el cual el banco da por terminada la deuda y así el vendedor podrá recibir directamente el resto del dinero.

* En cuanto al agente inmobiliario, es importante analizar su profesionalismo y rectitud desde el primer encuentro y preguntarse si realmente está ofreciendo lo que el cliente desea o simplemente quiere vender los inmuebles de que dispone, dejando de lado los criterios de quien está interesado en comprar.

* Es recomendable que se deje una cantidad de dinero a pagar solo en el momento de la entrega del apartamento o casa, por ejemplo un 20% del valor del inmueble, esta es una condición que debe quedar por escrito en el contrato de compraventa.

* Para que todos los derechos sobre el inmueble puedan ser traspasados y queden a nombre del comprador, es necesario que todos los impuestos estén cancelados, por lo tanto el vendedor debe entregar la constancia de pago o exención de impuestos que expiden las autoridades israelíes.

* Si por algún motivo el vendedor no puede entregar los documentos que confirmen que la vivienda está a paz y salvo con los impuestos y gastos administrativos al momento de la entrega del inmueble, debe quedar por escrito en el contrato que el último pago se hará cuando todos los documentos este en orden.

* En el caso de inmuebles vendidos sobre planos, las leyes israelíes protegen al comprador de manera que éste va cancelando el dinero a medida que el inmueble se construye, es decir, según leyes establecidas desde 1974, el dinero se irá entregando de acuerdo con los avances de la obra.

* En Israel, según las leyes establecidas desde 1973, la venta de un inmueble debe estar acompañado de tres elementos: Un contrato de compraventa, los planos de la vivienda y la escritura del inmueble en la cual se encuentran todos los detalles de este incluyendo quienes son sus propietarios.

* Hay que asegurarse de que en el contrato queden especificados detalles como, precio, forma y fechas de pago, fecha de entrega del inmueble y su ubicación exacta, especificación de bodegas, zonas de parqueo etc.

* Las dos partes, vendedor y comprador, deben asegurarse de que todo lo estipulado en la escritura del inmueble, esté de acuerdo con la realidad y no hayan omisiones de ningún tipo.

Hipoteca (Mashcanta משכנתא)

En Israel, lo que se conoce como Mashcanta es el préstamo bancario para la adquisición de bienes raíces, hoy en día es un mercado muy competido en el sector financiero de Israel.

En Israel existen dos tipos de préstamo hipotecario:

1. El préstamo bancario que en parte es autorizado y financiado por el ministerio de construcción y vivienda de Israel, el titular del predio paga una parte del crédito y el estado Israelí financia la parte restante.
2. Préstamo bancario de libre inversión que es otorgado por el banco y el cual debe ser devuelto en su totalidad por el titular del inmueble.

Para solicitar un préstamo hipotecario en Israel, además de tener trabajo estable son necesarios los siguientes requisitos:

1. Presentar el contrato de adquisición del predio corregido y vigente.
2. La cantidad de dinero solicitada debe estar acorde con los criterios del banco.
3. Pruebas bancarias que demuestren la capacidad para devolver el dinero.
4. En algunos casos los bancos pueden solicitar garantes, avalistas o fiadores.

Impuestos y gastos administrativos

1. El impuesto al valor agregado en Israel también se aplica a la compra de vivienda nueva con un índice de 18%.
2. El impuesto de adquisición (Mas rejisha מס רכישה) varía de acuerdo con el valor y uso del inmueble. Para bienes raíces cuyo valor sea de hasta 746.820₪ el impuesto es de 0.5% y para bienes que superen este valor el impuesto es de 5.0%.

Si el inmueble es adquirido por dos personas y solo una de ellas es Olé Jadash, se considera este como el único comprador del inmueble para efectos del cobro del impuesto.

El descuento en el impuesto de adquisición es dado una solo vez tanto para un inmueble destinado a la vivienda como para uno destinado a un negocio.

1. El impuesto por plusvalías (Mas Shebaj מס שבח) es obligatorio para quien vende un inmueble, el algunos casos el vendedor queda exento de este impuesto si el uso que se la va a dar es solo el de vivienda y no se cuenta con la autorización para ampliar el inmueble.
2. Según la ubicación del inmueble, el propietario debe pagar por el mantenimiento del edificio o asentamiento donde ese encuentra (Masei Vaad מסי ועד) junto con el impuesto municipal o del ayuntamiento llamado “Arnona” (ארנונה). En pequeños asentamientos los gastos de administración y Arnona pueden llegar a ser superiores por diez o más veces que en ciudades como Haifa, Netania o Beer Sheva. El monto de la Arnona depende de la ciudad donde se encuentra el inmueble, el área de este y su uso.

Dentro de los 7 primeros años de la llegada al país en el marco de la aliá, los Olim Jadashim tienen derecho a un descuento en el impuesto de adquisición de 0.5% para inmuebles por valor hasta de 1.127.190 ₪ y de 5% para inmuebles que superen esta cantidad.

La gran mayoría de los terrenos sobre los cuales están construidos los edificios y viviendas de Israel pertenecen al estado, por esta razón las personas que compran inmuebles en tierras israelíes deben pagar el derecho al uso de la tierra (Zjuiot Jakira זכויות חכירה) por un periodo de 49 o 99 años. Este es un pago que se hace una sola vez por cada inmueble.

En muy pocos casos la vivienda podría estar en un terreno privado, por lo cual es necesario averiguar si el terreno está registrado en el libro de registro de tierras de Israel y si no lo está se debe investigar de qué manera el vendedor adquirió los derechos y de que naturaleza son estos.

Alquiler de vivienda en Israel

Para aquellos que no dominan la lengua hebrea la primera recomendación es garantizar la compañía de alguien que tenga un buen nivel de español y de hebreo y que por su puesto actúe en favor de los derechos de quien toma en arriendo a la hora de negociar. Nunca se debe firmar ningún tipo de contrato sin antes entender el 100% de todo lo escrito en él.

Por ejemplo, en la mayoría de los contratos de arrendamiento aparece el encabezado “Acuerdo de arrendamiento no protegido”
(הסכם שכירות בלתי מוגנת), lo cual significa que la ley de protección al inquilino de 1972 no se aplica en el contrato. Esta ley fue creada en su época para impedir que el arrendador, después de un tiempo cobrara más dinero de lo pactado al inquilino o le exigiera a este abandonar el inmueble sin previo acuerdo. Los problemas con esta ley surgieron cuando resultaba casi imposible desalojar a los inquilinos, que después de muchos años de vivir en el inmueble arrendado se negaban a desalojarlo. Por ésta y otras razones, en Israel se acostumbra a escribir en el contrato de arrendamiento la aclaración mencionada sin que esto represente una amenaza para el arrendatario.
En Israel algunos propietarios acostumbran a fijar el precio del alquiler en dólares, en tal caso se debe especificar en el contrato de alquiler una tasa de cambio fija de tal manera que el valor del alquiler permanezca constante así cambie el precio del dólar.

En el contrato también debe quedar especificado cuales son los impuestos y gastos adicionales que debe pagar el inquilino. Generalmente la “Arnona” queda a cargo de este, así como los gastos administrativos, mientras el dueño del inmueble debe pagar la reparación de los techos, del ascensor, problemas de humedad y filtraciones ,etc.

Se debe averiguar antes de firmar el contrato cuánto dinero se debe pagar por los gastos administrativos del edificio o localidad, ya que estos pueden llegar a ser muy altos lo cual incrementaría considerablemente los gastos mensuales.

Si el dueño del inmueble desea dar por terminado el contrato antes de que finalice el año de arrendamiento, debe quedar estipulado por escrito que se debe dar aviso al inquilino como mínimo 60 días antes de la fecha de desalojo de la vivienda.

Para estudiantes, parejas jóvenes y familias de Olim Jadashim, es muy útil alquilar un departamento o casa amoblado, los cuales se encuentran con mucha frecuencia en Israel. En estos casos se requiere hacer una lista detallada de todos los muebles y equipos que se encuentren en la vivienda ya que los inquilinos se harán responsables de todo lo incluido en dicha lista.

Los contratos de arrendamiento o alquiler se hacen generalmente por un año, pero si por alguna razón el inquilino o arrendatario debe abandonar el inmueble antes del año, para evitar el pago del dinero correspondiente a los meses restantes, la ley israelí le permite al inquilino buscar otro arrendatario y transferir el contrato si cuenta con la autorización del propietario del inmueble. Generalmente los propietarios israelíes requieren dos garantes o fiadores que respondan en caso de incumplimiento de lo pactado.